Hjellnes Consult as

– Lavere risiko, bedre løsninger og færre konflikter

Helt i strandkanten ved Lysakerfjorden ligger et kontorkompleks på eiendommen hvor Fritjof Nansen bodde i en årrekke. DNB er største eier i sameiet Godthaab Lysakerfjorden, som leide inn Hjellnes Consult som sin rådgiver da de ønsket å oppgradere tekniske anlegg i bygget fra 1990. Etter å ha kartlagt behov, vurdert tilstand, økonomi og fremdrift, foreslo rådgiverne tiltak og utarbeidet overordnet kravspesifikasjon til samspillsfasen.

– Kongstanken er å få de utførende til bordet så tidlig som mulig for å diskutere løsninger, og komme litt vekk fra den vanlige kontraktsjussen. Det skal være mulig å komme med noen smarte løsninger og faktisk bli hørt, forteller prosjekteier Bjørn Moen i DNB Næringseiendom i en pressemelding.

Intervjuer sentralt

Hjellnes Consult utarbeidet konkurranse- og kontraktsgrunnlag i samarbeid med byggherre. Entreprenørene ble bedt om å beskrive hvordan de ville gjennomføre prosjektet, og konkurrerte på pris for rigg og drift samt ramme for utviklingsfasen (ikke nødvendigvis billigste), påslagsprosenter, og oppgaveforståelse. Intervjuer med tilbyderne er sentralt.

– Den som har tenkt over oppgaven og forklarer oss hvor de vil ha fokus, legger frem en fremdriftsplan og har oversikt over hvilke folk de vil ha inn i prosjektet, kommer best ut av intervjuet. Denne delen av prosessen ligner veldig på Best Value, mener Pål Erik Kind, prosjektleder fra Hjellnes Consult. Tre entreprenører var inne på intervju, og Moen røper at en tilbyder røk ut etter intervjurunden på grunn av for dårlig forarbeid og oppgavefoståelse.

– Vi sto igjen med to entreprenører etter en relativt dårlig opptreden av en tilbyder. Dette viser at intervjurundene gir oss det vi er på jakt etter: De mest motiverte og sultne entreprenørene, sier han.

– En enorm sikkerhet for oss

Blikra & Søderblom ble valgt som teknisk totalentreprenør, og fikk i utviklingsfasen betalt etter medgått tid, innenfor avtalt ramme. Sammen med sin rådgiver og byggherre med sin rådgiver utarbeidet de endelig kravspesifikasjon for påfølgende totalentreprise. Den omfattet blant annet nye ventilasjonsanlegg og et nytt teknisk rom, installert mens bygget er i full drift.

– Utviklingsfasen er en enorm sikkerhet for oss. Gjennom den får vi redusert den virkelige risikoen, understreker daglig leder Sven Blikra. Han tror ikke det er vanlig for entreprenører på deres nivå å ha et bevisst forhold til risiko; ofte bakes det inn i fortjeneste/dekning. Risikopåslaget endte helt nede i to prosent for prosjektet på 30 millioner kroner.

– Nettopp fordi endelig pris blir satt når man kjenner prosjektet mye bedre, poengterer Blikra. Avtalte påslag gir entreprenøren mulighet til å vite hvor mye han skal tjene.

– Men det krever nettopriser, som det kan være vanskelig å få tak i. Det ligger mye skjult i uttaksbonuser, personlige bonuser og annet. I de store, tunge prosjektene kan det være snakk om mye penger, sier Moen. Etter samspillsfasen gikk prosjektet over i tradisjonell totalentreprise, men med byggherre sterkt involvert.

Færre konflikter

Blikra hadde ikke vært med på slike modeller før, og var spent i forkant – men har høstet positive erfaringer.

– Det er færre konflikter, selv om det er et hektisk samarbeid med mange ting å ta stilling til. Her kan vi komme med forslag til løsninger, og så finner vi sammen det bygget er best tjent med, sier Blikra. Han understreker at tett samarbeid med driftssjef Tom Einar Uteng så vel som driftsansvarlig på bygget har vært viktig, ikke minst for å integrere gammelt og nytt utstyr.

– Skal vi hente ut gevinstene av en sånn modell, må vi være tett på prosessen og være organisert for det, understreker Uteng. Både han og Moen er overbevist om at løsningene totalt sett blir bedre.

Pål Erik Kind i Hjellnes Consult (f.v.), Sven Blikra i Blikra & Søderholm, Tom Einar Uteng og Bjørn Moen i DNB Næringseiendom.

Klare for mer

Blikra er klar for mer samarbeid av denne typen.

– Bygget blir bedre, og prosessen er morsommere og mer inspirerende. Man får ut kompetansen som ligger blant alle deltakerne, og utvikler seg selv. Men det er uhyre viktig at vi velger å ta med oss de riktige medspillerne. Og det ville blitt en komplisert affære hvis ikke prosjekteier stiller med ressurser og er så nær at de kan ta de riktige beslutningene, sier han.

– Selv om det blir mindre jobb for oss som rådgivere tidlig i prosjektet, blir det til gjengjeld mye mer spennende for oss å prosjektere for entreprenøren hvor vi blir utfordret til å komme med de beste løsningene i samspill med entreprenør og BH, sier Kind fra Hjellnes Consult. Han legger til at selskapet ønsker å delta i prosjekter hvor det oppnås stor grad av tillit mellom aktørene. På den måten bruker man tid på verdiskapende prosesser.

– Jeg synes det fungerer bra. Selv benytter jeg denne modellen i de store og kompliserte prosjektene vi gjennomfører i regi av DNB Næringseiendom. Flere prosjekter i bygg- og anlegg burde vært organisert slik i en eller annen form, konkluderer Moen. Men, understreker han, det betinger en byggherreorganisasjon som involverer seg i prosjektet fra utvikling til overlevering og videre over i driftsfase.

– Dette ville i stor grad dempet et relativt høyt konfliktnivå i bransjen, mener han.